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南阳市住房公积金管理委员会关于修订《南阳市住房公积金贷款实施细则》的通知
2017年09月18日 16:40   
[导读]市住房公积金管理中心、各住房公积金缴存单位:为了进一步规范住房公积金贷款操作,提高工作效率,有效防范住房公积金贷款风险,切实维护缴存职工的合法权益,促进房地

市住房公积金管理中心、各住房公积金缴存单位:

为了进一步规范住房公积金贷款操作,提高工作效率,有效防范住房公积金贷款风险,切实维护缴存职工的合法权益,促进房地产市场平稳健康发展,根据我市住房公积金贷款政策执行情况以及《住房城乡建设部财政部中国人民银行关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》(建金【2014148号)、《住房城乡建设部关于住房公积金异地个人住房贷款有关操作问题的通知》(建金【2015135号)、《河南省住房公积金个人住房贷款管理办法(试行)》(豫建金管【2015】31号)、《河南省人民政府办公厅关于进一步扩大住房公积金制度受益范围的若干意见》(豫政办【2016】223号)的规定,现将《南阳市住房公积金贷款实施细则》(以下简称《细则》)修订如下:

一、贷款对象和用途

(一)具有完全民事行为能力的缴存职工(含灵活就业人员)购买、建造、翻建、大修或者装修自住住房时,可申请住房公积金贷款。

(二)根据国家政策规定,市住房公积金管理中心(以下简称管理中心)为购建首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工办理住房公积金贷款。禁止向第三套及以上住房发放贷款。住房套数由户籍地和购房地不动产登记部门出具房产信息证明。

二、贷款条件和种类

(三)借款人申请住房公积金贷款,应当同时具备以下条件:

1、申请贷款前,个人及其所在单位自开户之日起均连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上。对曾经在异地缴存,在现缴存地缴存不满6个月的,缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算。灵活就业人员依据缴存办法个人连续缴存6个月以上;

2、本人及其配偶均无尚未结清的住房公积金贷款;

3、具有合法有效的身份证明;

4、具有稳定的职业和收入,个人信用良好,有偿还贷款本息的能力;

5、具有购买、建造、翻建、大修自住房20%以上的自筹资金;

6、具有合法有效的购买、建造、翻建、大修或装修自住房的证明材料;

7、同意按照管理中心认可的担保方式进行担保;

8、符合申请时效要求。购买新建自住住房的,从签订购房合同或者最后一次付款票据之日起3年以内;购买二手房的,以契税票据和不动产登记证核发之日起2年以内;建造、翻建自住房的,以《建设工程规划许可证》或《建筑工程施工许可证》任一有效证明签发之日起2年以内;装修自住住房的装修后2年以内。

(四)根据我市房地产市场发展和住房公积金使用情况开展住房公积金贷款业务。

1、普通商品自住房贷款;

2、建造、翻建、大修自住房贷款;

3、装修自住房贷款;

4、二手商品住房贷款;

5、住房公积金同城互认互贷;

6、住房公积金和商业银行组合贷款;

7、商业性个人住房贷款转住房公积金贷款;

8、住房公积金异地贷款;

9、管委会确定的其他贷款业务。

三、贷款额度、期限和利率

(五)根据职工申请,结合申请人及其配偶的年龄、收入、月还款能力、信用状况、最长贷款年限以及所购建住房情况等因素综合确定贷款额度。单笔住房公积金贷款从以下四个限额中选最低值:

1、贷款最高限额。夫妻双方均缴存住房公积金的家庭,最高贷款限额为50万元;夫妻一方或单身职工缴存住房公积金的家庭及夫妻一方为他人提供担保的家庭,最高贷款额不超过40万元。

2、根据房价一定比例确定的限额。购买商品房、经济适用房等新建住房的,贷款额度不超过购房价格的70%;购买二手住房的,贷款额度不超过房产计税价格的70%,计税价与实际交易价相差较大时,可参考评估价,并按最高不超过评估价的70%确定限额;建造、翻建、大修自住房的不超过工程造价的70%,工程造价可根据建设工程规划许可证载明的面积和当地平均造价具体确定。

3、根据抵押物评估值确定的限额。抵押物为高层或多层单元住房的,按不高于评估现值的70%计算贷款额;为自建民房的,按不高于房地产评估现值(含土地)的50%计算贷款额。

4、根据还款能力确定的限额。月还款额不高于借款人的还款能力。借款人及其配偶月还款能力在保证借款人基本生活费用的前提下按月收入额的60%计算。借款人有商业贷款或其他债务的,合并计算还款能力。

家庭收入依据住房公积金缴存基数认定,借款人有异议时,可根据借款人提供的最近6个月银行代发工资的进账单、单位出具的工资明细单等证明材料认定。

购买二星 级运行标识及以上“绿色”建筑住房的,贷款额度可在核定额度基础上上浮20%,但不超过最高限额。

(六)购买普通商品自住房以及建造、翻建、大修自住房的,贷款偿还期限可延至借款人法定退休年龄后5年,最长贷款期限为30年。

(七)住房公积金贷款利率按照国家法定利率执行。

已发放的贷款,期限在一年以内(含一年)的,遇法定利率调整,不分段计息;期限在一年以上的,遇法定利率调整,当年不执行新利率,于次年11日起开始执行同档次最新法定利率。

已办理贷款手续但未发放的贷款,贷款发放后直接执行新的法定利率。

四、贷款担保

借款人可根据自身条件选择相应的担保方式,公积金贷款担保方式有四种:现房抵押、期房抵押、职工联保和质押。

(八)现房抵押:借款人可用自有产权、共有产权或第三人拥有产权证的住房抵押,并依法办理住房抵押登记手续。借款人以共有或第三人住房抵押的,须征得共有人或第三人同意。购买二手房的以所购房屋进行抵押。

(九)期房抵押:借款人可用购买的期房作抵押,售房单位须与管理中心签订阶段性连带责任保证协议,并缴纳不低于贷款额度5%的风险保证金,办理期房抵押备案登记手续。

(十)职工联保:实行1人以上缴存职工担保,借款人、配偶以及担保人缴存公积金余额之和占申请贷款额的比例不得低于25%;担保人以行政事业单位或国有企业缴存公积金的在职人员为主,退休职工不能担保;担保人担保期限不超过退休年龄;担保人担保期间不能申请借款,需要申请公积金借款的,可以与借款人协商,在现行条件下更换担保人或有序退出,解除担保责任。

借款人借款期间不能为其他职工申请公积金借款提供担保;灵活就业人员申请住房公积金贷款不适用职工联保方式。

(十一)质押:借款人可以用国债、银行存单等管理中心和受托银行认可的有价证券作为质押。有价证券金额不得低于贷款本息额。有价证券交受托银行保管,借款人按照借款合同还本付息后受托银行将质押的有价证券退还借款人。

五、贷款资料

借款人申请住房公积金贷款,应提交下列资料:

(十二)个人资料

1、借款人及配偶的身份证;

2、借款人及配偶的户口簿;

3、借款人婚姻状况的有效证明(已婚的提供结婚证明,离婚的提供离婚证明或法院判决书,单身的填写婚姻状况承诺书),由贷款初审人员核实;

4、借款人房产信息登记证明;

5、个人征信报告;

6、管理中心认可的其他资料。

(十三)购建房资料

1、购买商品住房、经济适用住房的,提供开发企业与房管部门联机备案的购房合同和付款凭证,未联机的提供房管部门加盖“商品房买卖合同备案专用章”的购房合同。房管部门加盖的印章,住房公积金管理机构留底备案,方便核对。

2、购买二手房的,提供合法有效的买卖契约合同和房产交易契税票据及交易房产的产权证。

3、建造住房的,提供建设工程规划许可证、国有土地使用证以及工程预算和支付凭证。

4、翻建住房的,提供建设工程规划许可证、翻建房屋的不动产登记证(产权证)以及工程预算和支付凭证。

5、大修住房的,提供建设部门出具的房屋质量鉴定证明、大修不动产登记证(房屋产权证)和费用预算。

6、上述之外的其他情况由管理中心住房公积金使用管理委员会研究确定。

(十四)担保资料

1、以现房抵押的,提供管理中心认可的评估机构出具的评估报告、不动产登记部门认可的能够抵押的不动产登记证以及被抵押房产的产权人和共有人的身份证。

2、以期房抵押的,售房单位需具有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、土地使用证、商品房预售许可证,个人提供在不动产登记部门办理的期房抵押预登记备案手续。

3、职工个人担保的,提供担保人身份证、户口簿和近6个月银行代发工资进账单。

4、质押担保的,提供管理中心认可的质押物。

六、装修贷款、异地贷款和商转公贷款

(十五)职工对自住房进行整套室内装修的,可以凭下列三种资料在装修后两年内申请住房公积金装修贷款,贷款额度以建筑面积和1000/的标准计算,最高限额14.4万元。已办理装修提取住房公积金的,贷款金额不超过最高限额与提取金额的差额。装修贷款的期限、利率、还款能力及担保办法按现行规定执行。

1、不动产登记证或购房合同和购房付款凭证;

2、与正规的装修装饰企业签订的装修合同及付款发票;

3、职工本人及配偶身份证、婚姻关系证明。

(十六)支持外地市缴存职工到我市购买自住住房申请住房公积金贷款。具体操作办法按《住房城乡建设部关于异地个人住房贷款有关操作问题的通知》(建金【2015135号)执行,《通知》中未明确的其他问题按照本市职工个人住房公积金贷款相关规定执行,其中:贷款担保不适用职工联保方式。

(十七)职工购建自住房已申请商业银行个人住房贷款的,可以先筹措资金提前还清商业银行贷款,再凭贷款结清证明、原借款合同,依据住房公积金个人住房贷款相关规定,在3个月内申请住房公积金贷款。

根据住房公积金个人住房贷款相关规定,协调商业银行和不动产管理部门,探索通过变更借款合同的贷款人和抵押物他项权证抵押权人的办法,试行商业银行个人住房贷款转个人住房公积金贷款业务。

七、贷款程序和时限

(十八)住房公积金贷款按下列程序和时限办理:

1、借款申请人凭本人身份证及购房合同、首付款票据等材料到辖区住房公积金管理机构咨询,符合贷款条件的领取贷款申请表。

2、信贷初审人员负责对购房行为的真实性、借款人基本情况的真实性以及担保的有效性进行审查,建立面谈记录,提出初审意见,明确贷款额度、期限等,报管理部主任复核。

3、管理中心所属机构负责人对信贷人员提供的贷款资料及初审意见进行复核,对符合贷款条件的提出复核意见并及时报管理中心批复。

4、管理中心贷款审批人员对贷款业务负管理责任,对所属管理机构提交的贷款业务把关审批,及时作出准予贷款或不准予贷款的批复。准予贷款的,批复所属管理机构通知申请人到受托银行办理贷款手续;不准予贷款的,通知所属管理机构向申请人说明理由,退还申请资料。

5、管理中心及所属管理机构自受理贷款申请之日起10个工作日内完成初审、复核、批复工作。

6、经管理中心批准的贷款,自房屋他项权证或预抵押预告登记证、职工担保合同办妥收执之日起5个工作日内完成贷款发放工作。

八、贷后管理

(十九)管理中心按照分级管理的原则,建立健全内部控制制度,负责贷后检查、风险监测、贷款回收、债权管理、合同变更、逾期贷款催收、不良贷款处置、贷款档案管理等工作,确保贷款资金安全。

(二十)借款人应当按照借款合同约定偿还贷款本息。贷款期限在1年以内(含1年)的,实行到期一次还本付息,利随本清;贷款期限在1年以上的,实行按月分期归还贷款本息,借款人可选择等额本息或等额本金还贷方式。

(二十一)借款人申请变更借款合同的,须经借贷双方协商同意后依法签订变更协议。变更协议生效前,原合同继续有效。

还款期内,借款人可按照借款合同规定,部分或全部提前偿还贷款本息。借款人提前一次性偿还贷款本息须在贷款满一年以后办理;提前部分还款的,需一次性偿还贷款余额的20%以上。借款人提前还款不收违约金。

(二十二)贷款期间发生下列情形之一的,管理中心对借款人、担保人采取一种或数种债权保护措施,借款人承担违约责任:

1、借款人采用欺诈手段隐瞒真实情况,提供虚假证明材料的;

2、擅自改变贷款用途或挪用贷款的;

3、借款人未按合同约定的还款计划连续3个月或累计6个月未按时偿还贷款本息,或在合同到期后未归还贷款本息的;

4、借款人死亡、宣告死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力,若无继承人、受遗赠人、法定代理人,或其已继承财产的法定继承人、受遗赠人、法定代理监管人拒绝履行借款合同约定的;

5、抵押人未经管理中心书面同意,将抵押物拆迁、出售、转让、赠与,或将抵押物、质押物重复抵押、质押的;

6、担保人违反保证合同或丧失保证能力、抵押物被征收、损毁不能清偿债权、质押物价值明显减少影响债权实现的情况下,未按管理中心要求提供新的担保措施的;

7、违反借款合同规定的其他行为。

(二十三)债权保护措施包括:

1、限期纠正违约行为;

2、按照合同约定提前追索担保人的连带保证责任;

3、按照合同约定提前处分抵押物或质押物,清偿贷款本息;

4、按照合同约定依法追偿贷款本息;

5、追究借款合同约定的其他违约责任。

借款人不能按合同约定期限归还当期应还贷款本息的,可参照商业性贷款罚息计收标准计收罚息;管理中心有权从借款人及共同借款人、担保人的个人公积金账户中扣收未清偿的贷款本息。

(二十四)管理中心要落实贷款责任人制度,做好违约处理:对欠还3-5个月的借款人,采取电话、上门催收的方式;对欠还6-9个月的借款人,采取发送律师函催收的方式;对欠还9个月以上或恶意不还的,可以通过诉讼途径依法处理;处置后形成损失的,按照财政部《住房公积金贷款呆账核销管理暂行办法》的规定申报呆账核销。

(二十五)借款人结清住房公积金贷款后,管理中心和委托银行及时办理贷款清户和抵押(或质押)登记注销手续。

(二十六)管理中心按照《档案管理办法》做好档案的归档、保管、使用、销毁和移交等管理工作。

(二十七)管理中心对各受托银行、房产评估机构、担保公司以及内部办理的住房公积金贷款业务进行监督检查,受理职工对贷款业务的投诉。开展受托银行住房公积金贷款年度考评工作,对房地产评估机构出具的评估报告进行抽样检查,对贷款楼盘跟踪调查,督促开发企业办理期房转现房抵押登记手续。

九、违规责任

(二十八)借款人及其所在单位利用虚假材料骗取住房公积金贷款的,管理中心按照借款合同约定终止合同、停止支付或提前回收全部贷款,并按以下规定予以处理:

1、借款人提供虚假材料骗贷的,将有关情况书面告知职工所在单位、其主管部门或当地监察机关,同时5年内不受理其住房公积金贷款申请;

2、借款人所在单位出具虚假证明造成骗贷的,提请当地监察机关或其主管部门依法依纪追究所在单位直接责任人员和相关领导责任;

3、有关单位或个人涉嫌伪造印章、证件、合同、发票等造成骗贷的,提请当地司法机关处理;

4、对骗贷的借款人、单位和个人进行登记备案,并通过住房公积金网站或当地媒体予以曝光。

(二十九)管理中心及其工作人员未按照有关法律法规履行职责,造成贷款风险或损失的,按照有关规定追究相关人员的责任;构成犯罪的,提请司法机关依法追究其法律责任。

本《细则》由南阳市住房公积金管理委员会办公室负责解释,自印发之日起执行。以前有关规定与本《细则》不一致的,以本《细则》为准。

来源:南阳市住房公积金管理中心

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