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南阳房地产市场困局突破之项目规划【极限新法一】
2018年02月14日 10:03   
[导读]未来的发展趋势无论是城市规划、区域规划还是项目规划,房地产产品的上层战略、决定性要素——项目规划显得越来越重要,同时也越来越专业、越来越科技、越来越人性。

    无论是作为一个从业18年的业内人士,还是从住房消费者的体验来说,目前的南阳房地产市场存在很多弊病,包括项目的规划设计、宣传推广、营销服务、物业管理、品牌建设等多个方面、多个层次。项目的规划设计是一个比较复杂的、系统的、专业的严谨课题,现就此浅谈一下个人观点。

 

    南阳房地产市场近20年以来呈现快速发展状态。从2000年前的“政策”房地产时代,到2000年~2007年的“土地”房地产时代,再到2008年~2012年的“策划”房地产时代,再到2012年~2015年的“营销策划+”房地产时代,再到2016年~2020年“品牌”房地产时代,无论是城市规划、区域规划还是项目规划,房地产产品的上层战略、决定性要素——项目规划显得越来越重要,同时也越来越专业、越来越科技、越来越人性。但是,在当今高速信息化社会,我认为南阳房地产“规划”的进步速度要低于经济发展和人们需求增长的速度,也就是房地产市场产品供给和消费需求之间的矛盾。主要表现为以下六点:


一、规划凭闭门造车
      有一些项目的规划,开发商完全交给规划设计人员,很多设计师也都只是刚毕业的科班学生,仅有一定的理论知识。他们按照自己的想象简单排列、凭空画图,只要出来的规划没有什么大的毛病就行。由于是完全卖方市场,开发商也不需要去外地考察学习,也不太关注设计师是否去优化处理(包括结构成本设计),这个问题主要表现在初期“政策”时代的个别项目上。


 

二、规划凭数据指标
      有一些项目的规划,开发商只重视规划指标的最大化利用,要求容积率最大化,也就是建筑面积最大化。通常,开发商在拿项目之前,这种观念已经先入为主、根深蒂固,他们认为只要建的越多,可销售的越多、就赚得越多。这种规划逻辑和开发思路到现在依然存在。


三、规划凭感觉喜好
       有一些项目的规划,开发商很少去做专业、详细、有针对性的市场调查,认为自己见过很多,也了解很多,无需所谓的市场调查。项目如何规划、楼体怎么摆布、外立面什么颜色、什么形状样式、户型怎样设计等等问题,而规划设计师为了尽快交稿,完全照搬于开发商的意见,看开发商的喜好,“您要什么样子,我就设计成什么样子,只要你喜欢。”


四、规划凭跟风抄袭
       有一些项目的规划设计师缺乏独立创新精神,根据市场流行概念生搬硬套。换言之就是看什么样的规划设计好卖、流行、名气大,然后把别人的项目规划照搬抄袭。通常是内地抄袭沿海,三四线抄袭一、二线,甚至景观规划也抄袭,而忽视东、西方的历史文化差异,南、北方的气候习惯差异。最终呈现的项目规划缺少灵性、缺乏创新和当地适应性。


五、规划凭攀比超越
       有一些项目不大、又是小县城,追求“对外形象”。动辄就是香港、日本的规划设计院,低调一点也要请上海、深圳、北京等地规划设计院,最起码也得省会或一线城市规划设计。不仅在规划院的名头上不遗余力的攀比,还有利润率追求上的攀比超越,你一个项目赚三千万、五千万,他意个项目要赚八千万、一个亿,这样的攀比心理,倒逼规划设计甚至违规提实际高容积率、无节制的降低建筑成本。


六、规划凭高大上奢
       有一些项目的规划盲目的追求高大上奢,这一点在商业综合体上比较突出,各类国际的、新概念的综合体一个比一个高档、一个比一个大 牌、一个比一个奢华。包括景观规划、智能配套、物业管理、外墙装修等等,越能体现高大奢越能被入选规划考虑要素范围。


       以上这些弊病问题应该不是规划上存在的所有问题,更不是所有项目的规划通病,但却都或多或少的存在于不同时期、不同项目上。问题点出来了,解决问题的方法很多,无需在此赘述,其最根本的突破方法应该是:立足实际,着眼于当地“城市、文化、人与生活”适当超前、可成经典的人性化根本需求。还好,随着国家政策的调控,以及开发主体的洗牌与品牌意识提升,这些问题已经逐步被越来越多的开发商所意识到。相信在正在到来的“房地产品牌时代”,一定会诞生更有生命力和代表性的房地产规划项目,咱南阳老百姓也会更加“安居乐业”、生活的更好,南阳城市也将更加美丽!同时也希望并祝愿中国房产超市网南阳站,与美好生活、美丽城市——南阳同步成长!



当代中国优秀创意策划人——付家诚

 

  个人简介:

      付克吕,男,字家诚。1976年11月出生,陕西省武功县人。
      1997年毕业于西安外事学院市场营销专业,主修市场营销学、公共关系学、国际贸易、消费者心理学、品牌与策划、金融与投资等科目。毕业先后跟随台湾行销大师吴秋风、尚致胜等,从事寿险行销3年零8个月。后缘于创业梦想与个人追求,2001年3月于爱人一起自主成立陕西新极限房地产营销策划有限公司,公司主要从事房地产品牌策划、营销代理等方面的工作。至今已有18个春秋。带领公司先后在西安、兰州、南阳、三门峡等地,服务于西安紫薇、陕西天地源、南阳三杰、金广源、南阳港岛、河南宏江等30多家房地产开发企业,代理超过60余房地产项目销售工作,均在当地取得非常良好的经济和社会综合效益,为企业建立良好品牌和社会口碑。
      2003年开始跟随中国策划研究院,通过注册高.级策划师评定,2009年任中国策划研究院南阳策划中心主任,2012年至今先后连任中国策划研究院第四届、第五届院务委员会委员,常务副总监察长等。

  个人荣誉:

      曾经评选为“当代中国优秀创意大师”、“实力派房地产管销策划风云人物”、“最.具影响力策划机构”、“年度创新企业”、“年度诚信企业”等多项荣誉称号。

  部分市场见解:

      2018年南阳房地产市场发展关键词


来源:新极限付家诚

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